經(jīng)營逐步恢復(fù)后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場表現(xiàn)隨之企穩(wěn)。截至11月13日，18只基礎(chǔ)設(shè)施REITs最近一周實現(xiàn)上漲，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上漲5.01%，華泰江蘇交控REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅均超過2%

◎記者 何漪

REITs市場新一輪擴容已然開啟。上海證券報記者注意到，11月以來，頭部機構(gòu)招商基金、易方達(dá)基金、國泰君安資管陸續(xù)申報了基礎(chǔ)設(shè)施REITs，有望給市場注入新的“活水”。

“REITs最困難的時期過去了。”某資深REITs基金經(jīng)理表示，由于基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)經(jīng)營能力一度面臨較大的挑戰(zhàn)，前十個月公募REITs產(chǎn)品二級市場價格平均跌幅超過15%。不過，隨著經(jīng)濟的穩(wěn)步復(fù)蘇，大部分資產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)營拐點，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場運行趨于平穩(wěn)，部分REITs價格企穩(wěn)回升。

市場迎來新玩家

基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場迎來新玩家。11月10日，招商基金首次申報基礎(chǔ)設(shè)施REITs，招商基金招商公路高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金正式上報深交所。

招商公路表示，為了防風(fēng)險、去杠桿、穩(wěn)投資、補短板，優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)、盤活存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，該公司擬以全資子公司亳阜高速所持有的亳阜高速公路特許經(jīng)營權(quán)以及對應(yīng)的高速公路資產(chǎn)，開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs的申報發(fā)行工作。

具體來看，亳阜高速公路為新建雙向四車道高速公路，全長101.3 公里，共設(shè)亳州東收費站、亳州南收費站、太和東收費站3個收費站，以及辛集服務(wù)區(qū)、長春服務(wù)區(qū)2個服務(wù)區(qū)。根據(jù)評估，該基礎(chǔ)設(shè)施REITs擬定募集規(guī)模約為40億元。

易方達(dá)基金、國泰君安資管在11月亦申報了基礎(chǔ)設(shè)施REITs，分別為易方達(dá)深高速高速公路REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT。

其中，易方達(dá)深高速高速公路REIT的底層資產(chǎn)益常高速位于湖南省益陽市、常德市境內(nèi)，是湖南省西北地區(qū)連接長沙市及長株潭經(jīng)濟圈的主要干道，全長約73.08公里。

國泰君安城投寬庭保租房REIT底層資產(chǎn)，為上海城投集團旗下城投寬庭保租房資產(chǎn)江灣社區(qū)、光華社區(qū)。江灣社區(qū)、光華社區(qū)位于上海市楊浦區(qū)，合計供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約17萬平方米。截至9月30日，底層資產(chǎn)出租率達(dá)到93%，進(jìn)入穩(wěn)定運營階段。

深高速表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是權(quán)益型融資創(chuàng)新之舉，有助于完善公司的商業(yè)模式，通過將現(xiàn)金流穩(wěn)定的成熟項目轉(zhuǎn)讓至公募REITs，可有效盤活公司存量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，提前收回經(jīng)營投資及兌現(xiàn)收益，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)效率，增強公司的滾動投資能力。

大部分REITs資產(chǎn)穩(wěn)步修復(fù)

“受各種因素影響，上半年REITs經(jīng)營一度遇到較大困難，部分產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)退租現(xiàn)象。”上述資深REITs基金經(jīng)理表示，不過，從當(dāng)前的情況來看，大部分REITs資產(chǎn)頂住了壓力，經(jīng)營步入恢復(fù)通道。

具體來看，保障房、倉儲物流、能源項目資產(chǎn)韌性相對較強，前三季度運營穩(wěn)定，可供分配金額符合預(yù)期；高速公路資產(chǎn)三季度可供分配金額均較二季度有所增長，單季度完成度有所提升。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊中，各項目表現(xiàn)分化較大。一方面，受宏觀經(jīng)濟周期及部分區(qū)域行業(yè)供求失衡的影響，部分研發(fā)辦公項目出租率低位運行，租金水平下滑，業(yè)績修復(fù)仍需時間；另一方面，博時蛇口產(chǎn)園REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT、華夏合肥高新REIT等資產(chǎn)三季度末的出租率超過90%，項目經(jīng)營維持高位穩(wěn)定。

中證鵬元研發(fā)部高級研究員吳進(jìn)輝認(rèn)為，受各種因素影響，部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)的出租率有所下降，出現(xiàn)了一定的經(jīng)營風(fēng)險，提醒管理人、運營機構(gòu)需要持續(xù)提升運營水平和管理效率，加強信息披露和投資者交流。不過，從全市場來看，今年前三季度，基礎(chǔ)設(shè)施REITs經(jīng)營業(yè)績依舊可圈可點。

經(jīng)營逐步恢復(fù)后，基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級市場表現(xiàn)隨之企穩(wěn)。Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至11月13日，18只基礎(chǔ)設(shè)施REITs最近一周實現(xiàn)上漲，國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT上漲5.01%，華泰江蘇交控REIT、中金廈門安居REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT漲幅均超過2%。

進(jìn)一步完善REITs市場生態(tài)

在業(yè)內(nèi)人士看來，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是連接實體經(jīng)濟和金融市場的權(quán)益類投融資工具，能有效盤活存量資產(chǎn)、降低負(fù)債率，是推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級和高質(zhì)量發(fā)展的重要一環(huán)。穩(wěn)步推動多層次REITs市場建設(shè)，有利于吸引更多企業(yè)、金融機構(gòu)進(jìn)場，為REITs市場增添活力。

今年以來，深交所多舉措構(gòu)建監(jiān)管制度，通過夯實存續(xù)期信息披露規(guī)則基礎(chǔ)、優(yōu)化發(fā)行交易機制安排、引導(dǎo)完善投資者關(guān)系管理、加強底層資產(chǎn)運營監(jiān)管、加強投資者溝通交流，推動實現(xiàn)良好的市場生態(tài)。

繼基礎(chǔ)設(shè)施REITs納入公募FOF投資范疇后，上交所組織華夏基金、南方基金、易方達(dá)基金等多家基金公司召開REITs機構(gòu)投資者座談會，加強投資端建設(shè)，進(jìn)一步完善REITs市場生態(tài)。

展望未來，吳進(jìn)輝表示，還需要穩(wěn)步構(gòu)建以管資產(chǎn)為核心的全鏈條REITs監(jiān)管體系，推進(jìn)多層次REITs市場建設(shè)，助力REITs市場高質(zhì)量擴容增類。具體來看，推動公募REITs、私募REITs、Pre-REITs協(xié)同發(fā)展，加強投資者交流和高質(zhì)量信披；推出REITs實時指數(shù)，鼓勵FOF、社?；鸬乳L期投資者入場，探索適合我國REITs的稅收優(yōu)惠、會計政策等；鼓勵建立行業(yè)或者區(qū)域REITs聯(lián)盟，引導(dǎo)市場加快建立專業(yè)的投研隊伍，走出具有中國特色的REITs發(fā)展之路。

深交所相關(guān)人士也表示，深交所將加快推動REITs常態(tài)化發(fā)行和高質(zhì)量擴容，持續(xù)優(yōu)化發(fā)行定價機制，豐富和改善投資者結(jié)構(gòu)，推動更多長線資金進(jìn)入市場，積極構(gòu)建多層次REITs市場，推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展再上新臺階，更好地服務(wù)國家發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展。