新基建在當前的火熱程度，似乎已無需再強調。

目前為止，中國有二十個以上的省市自治區發布了2020年重點項目規劃，據不完全統計總計劃投入資金額度達50萬億左右，其中大部分與“新基建”相關。作為新基建的代表領域之一，IDC產業近期幾乎每天都有項目開復工的消息傳來。

項目建設火熱，另一頭的產業資本市場也頗為熱鬧。4月1日，主席在浙江考察時指出“要抓住產業數字化、數字產業化賦予的機遇，加快5G網絡、等新型基礎設施建設”。次日，數據中心板塊多個公司股票再次迎來漲停。

投資火熱 各方競逐

資本與市場對數據中心產業的關注與看好，并非突如其來，近年來，此類“新玩家”已經成為難以忽視的力量。

2019年5月，貝恩資本收購國內數據中心企業秦淮數據，并于7月將秦淮數據與大規模定制化數據中心運營公司Bridge Data Centres合并，成立泛亞洲數據中心平臺。

2019年11月，騰龍控股集團獲得由摩根士丹利、南山資本領投的260億元A輪融資，打破IDC行業最高融資紀錄。

同月，中金數據與基匯資本建立合資伙伴關系，成立專注于在中國開發、收購和運營超大型IDC的項目資產包。

一些來自制造業、鋼鐵、房地產等傳統產業的企業則基于自身優勢和需求，通過收購或轉型等途徑進入數據中心行業。前有先行者寶鋼旗下寶信軟件的IDC業務發展不俗，后有沙鋼集團以63億英鎊全資收購歐洲最中心運營商Global Switch，令業內矚目。

千帆競發 誰能領先？

資本的天性是逐利，資本市場對IDC產業的關注和投資，源于數據中心市場的發展前景。

前有企業上云和數字化轉型趨勢，又有可預見的5G商用催化和疫情帶來的“倒逼”業務上線，如今更有了政府大力推進的新基建政策，作為互聯網發展基礎的數據中心產業可謂乘上了發展的東風。據科智咨詢預測，中國IDC產業將進入新一輪爆發期，預計2022年，中國IDC業務市場規模將超過3200.5億元，同比增長28.8%。

2019-2022年中國IDC業務市場規模及預測

也就是說，有1600億的市場空缺（等同于當前國內IDC產業規模）有待于三年內填補。難怪上述第三方數據中心領域成為熱門，資本與傳統行業紛紛踏足。那么在國內這些第三方數據中心企業中，哪些有可能可以抓住機遇，迅速發展擴張，贏得領先？我們可以從當前各企業的擴張模式，試分析一二：

首先是當前比較普遍的自主拿地建設經營模式，企業在自有土地上建設數據中心然后運營管理。這種模式的好處在于全程獨立，項目產權與經營收益權清晰，不利之處則是，擴張速度依賴于企業資源與資金儲備，數據中心的建設周期又長，大部分企業只能循序漸進較難快速擴張。以前述的騰龍控股集團為例，該公司自2015年成立后發展迅速，去年在接受中國IDC圈專訪時表示，“未來3-5年，圍繞中國主要節點城市與經濟帶投資建設15個以上超大型綠色環保數據中心，陸續建成總體量達10萬架機柜的數據中心”，這一目標在未來的實現，當然得益于260億巨額融資的支持。

兼并收購模式。該模式可通過并購、整合迅速擴大規模，不必耗費時間與精力自建。以沙鋼為例，收購Global Switch后，沙鋼集團從單一的特鋼業務一躍成為擁有歐洲最大數據中心企業的集團，轉型成為特鋼、數據中心雙主業協同發展。沙鋼股份在接受投資者詢問時表示，未來的計劃是穩定拓展歐洲市場，重點布局亞太市場，實現境內外數據中心業務協同發展。如此看來，內地數據中心市場又將新增這一大玩家。這一模式的關鍵難點與“自建自營”相同——錢。

HOMM模式—— Hotel Operations Management Model即酒店運營管理模式，這一模式為鵬博士提出并在南京楷德悠云數據中心首次落地。這一模式是數據中心企業與有意布局數據中心業務的數字地產經營者在項目股權、資本、建設、運維、營銷等層面合作，雙方在銷售能力、建設能力、運維能力、資金能力各層面相互賦能，各自發揮優勢。鵬博士大數據表示，將由“自建自營”逐步向“自建自營+合作共建+受托運營”，進而實現規模優先、快速擴張。

此外，還有一種國內IDC市場少見，同時又受到海外IDC廠商青睞的REITs模式。REITs全稱“Real Estate Investment Trusts”,意為“房地產投資信托基金”，或稱“不動產投資信托基金”，其是房地產證券化的重要手段。

中信證券的報告顯示，IDC REITs在整個REITs中占比6%左右。全球REITs化的數據中心企業占全球IDC市場份額比重約30%，包括Equinix、Digital Realty Trust、CyrusOne等。IDC企業擁有大量數據中心資產，也需要大量資金進行資源自建和收購，REITs模式可以借以實現資產流動性改善、對外持續融資能力提升、有效稅率降低，這些都被認為是海外數據中心企業青睞REITs模式的原因。

從投資者角度反觀產業發展

新基建風口下，新基建風口下即將進入新一輪爆發期的數據中心市場，將引發更勝于前文所述的對數據中心的資本關注和投資熱潮，投資、并購、轉型等案例將隨之持續出現，第三方數據中心企業的發展與擴張將更為迅猛，數據中心產業中資本的身影與力量將更加明顯。

享譽全球的房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行發布數據顯示，數據中心現已成為信息經濟的基石，在過去十年獲得了1000億美元的投資，不再是曾經被全球企業視為的小眾投資和非靈活資產。

從投資角度看，數據中心市場呈現出怎樣的市場特點和趨勢？數據中心如何估值？新基建背景下，數據中心有怎樣的投資與發展機遇？數據中心資產證券化前景如何？

此前我們《名家大講堂》邀請到的嘉賓多以IDC行業的專家高管為主，甚少就上述內容做專門的分析討論。然而市場發展離不開資本支持，換個視角看數據中心產業，將帶來更多收獲和認識。

因此在《名家大講堂》“直擊新基建”第四講，中國IDC圈邀請到來自戴德梁行的兩位專業人士——戴德梁行大中華區估價及顧問服務部咨詢服務主管、高級董事黃衍維先生與戴德梁行大中華區估價及顧問服務部副董事陳夏青女士一起在線直播，分享《數據中心的估值及資產證券化展望》。

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